Кадастровый учет перепланировки

нежилых помещений и зданий

1. Получение согласия собственников квартиры или нежилого помещения;
2. Заказ проекта в проектной организации, состоящей в СРО;
3. Получение технического заключения о состоянии несущих конструкции. техпаспорта БТИ;
4. Подача документов в Мосжилинспекцию (МЖИ) для согласования;
5. Проведение работ в соответствие с проектной документацией;
6. Получение акта приемочной комиссии через МЖИ (это аналог стадии ввода в эксплуатацию);
7. Оформление технического плана через кадастрового инженера (в этом документе будут указаны новые характеристики помещения после перепланировки);
8. Обращение в БТИ, где пройдет внесение изменений в технический паспорт;
9. Подача документов в Росреестр для проведения кадастрового учета изменений после перепланировки;
10. Получение выписки ЕГРН, где будут указаны новые характеристики квартиры или нежилого помещения.

1. Правоустанавливающий документ. Провести перепланировку может только собственник. Правоустанавливающим документом может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве
2. Согласие собственников. На проведение перепланировки требуется согласие всех собственников помещения. Согласие нужно оформить в письменном виде, представить на согласование.
3. Проект перепланировки. Проект содержит описание всех работ при перепланировке, требования к их безопасности. Проект может изготовить организация, состоящая в СРО проектировщиков.
4. Техническое заключение. Техническое заключение описывает состояние несущих конструкций для перепланировки. По итогам обследований в техзаключении делается вывод о допустимости работ, оформляются расчеты по нагрузкам, усилениям конструкций.
5. Акт приемочной комиссии. Акт оформляется в Мосжилинспекции после завершения работ. Специалисты проверят, что перепланировочные решения соответствуют проекту, техническому заключению.
6. Технический план.Основной документ, на основании которого объект ставят на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. После перепланировки в техническом плане указываются новые характеристики помещения. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования здания.

В содержание проекта перепланировки будут входить запланированные изменения в первоначальную конфигурацию помещения, с учетом имеющихся капитальных строительных конструкций и инженерных сетей.

Обязательные требования, которые должны быть соблюдены экспертной организацией при разработке проекта, регламентированы Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП, а также ГОСТ 21.101-97 и ГОСТ 21.501-93. Узаконить перепланировку квартиры можно только следую этому постановлению.

• общие сведения об экспертной или проектной организации;
• пояснительная записка – перечень запланированных работ, архитектурные решения по изменению конфигурации, условия проведения работ подрядной организацией, рекомендации по соблюдению норм безопасности и т.д.;
• планы помещений до и после проведения перепланировочных работ;
• промежуточный план помещения, на котором отражаются производимые изменения;
• дополнительные схемы и чертежи – изменения конструкции пола или потолка; сведения о переносе объектов инженерных сетей;
• схемы усиления несущих конструкций;
• фотоматериалы, расчеты и т.д.;
• сведения о наличии у эксперта допусков СРО.

На практике, изготовление проекта происходит одновременно с подготовкой технического заключения, что существенно упрощает и ускоряет процедуру согласования перепланировки. Нужно учитывать, что такая возможность доступна только при обращении в экспертную организацию, обладающую большим штатом специалистов по различным направлениям, каждый из которых имеет допуск СРО.

Если перепланировочные работы проводятся в отношении нежилых помещений столицы, Постановление Правительства Москвы № 432-ПП предусматривает условие о получении положительного заключения о техническом состоянии конструкций и возможности производства планируемых работ. Как правило, этот документ оформляется экспертной организацией одновременно с разработкой проекта и учитывает все его положения.

• документ включает в себя выводы эксперта о соответствии проекта перепланировки требованиям к безопасности основных несущих конструкций здания;
• заключение оформляется экспертом, имеющим допуск профильной СРО;
• заключение подтверждает, что запланированные работы, выполняемые в соответствии с проектом, не будут затрагивать несущие конструкции, либо не повлияют на их целостность.

• обмер помещения проводится по внутренним границам помещений;
• для полноценного переноса изменений, внесенных в конфигурацию объекта при перепланировке, проводится съемка помещений и здания, геодезическая съемка и иные виды обследований;
• полученные данные переносятся в текстовую и графическую часть технического плана.

От правильности проведения обмеров зависит положительный результат при обращении на процедуру кадастрового учета.

• документ может содержать сведения не только о целом объекте недвижимости, но и в отношении его временной части (это позволяет провести временный кадастровый учет части помещения при долгосрочной аренде);
• в техплане отражается местоположение помещений путем графического отображения границ геометрической фигуры на плане этажа или части этажа;
• в ч. 10 ст. 24 Закона № 218-ФЗ прямо указано, что содержание технического плана должно соответствовать проектной документации.

• если перепланировка проводилась для заключения арендного договора, в Росреестре будет одновременно осуществляться кадастровый учет и регистрация сделки;
• после завершения указанной процедуры заявителю будет выдана только выписка из госреестра ЕГРН, поскольку кадастровые паспорта с января 2017 года не выдаются (их содержание включено в выписку ЕГРН);
• если проводился временный кадастровый учет части помещения, образованного в результате перепланировки, выписка ЕГРН будет содержать сведения о временном кадастровом номере (его аннулирование произойдет после прекращения действия договора аренды).

• при обращении напрямую в службу Росреестра – пять рабочих дней для проведения кадастрового учета и десять рабочих дней для объединенной процедуры учета и регистрации;
• при направлении документов через МФЦ – 7 и 12 дней, соответственно.